自宅を法人に貸す役員社宅の注意点3つ｜住宅ローン控除・確定申告・家賃の決め方

※ 広告を含みます。執筆・監修：ちゃんみ（採用人事に携わって10年。面接した人数は約500人／確定申告8年）。この記事の数字と制度は、公式資料を原文で確認した日付つきで書いています。

• 住宅ローンを払いながら、自分の法人で家賃を経費にしたい
• 役員社宅の話を聞いて、持ち家でも同じことができるのか知りたい
• 社宅にしたら住宅ローン控除がどうなるのか、先に知っておきたい

持ち家を役員社宅にすれば、家賃は会社の経費。そう聞いて、自宅を自分の法人に貸すつもりでいませんか？

自宅を法人に貸す前に、確かめることは3つあります。1つめは、住宅ローン控除が消えるおそれ。2つめは確定申告、3つめは家賃の額です。

僕は自分のマイクロ法人で、役員社宅の規程を作りました。住まいは賃貸なので、持ち家の社宅化はしていません。

この記事の元は、国税庁タックスアンサーNo.1211-1・No.1900・No.2600と、所得税法（e-Gov法令検索）の原文。持ち家の社宅化は契約と税が絡むので、実行前に税理士と金融機関の両方に確認してください。

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持ち家の社宅化は、税理士に数字を見てもらってから決める話。上のボタンは、税理士を無料で紹介してくれるサービスの公式サイトです。

自宅を法人に貸して社宅にする方法は2つ

形	何が起きるか
① 個人が法人に貸す（自分が所有したまま）	家賃収入が個人の不動産所得になる。住宅ローンの扱いが変わる
② 法人が買い取る	個人に譲渡所得。法人に登録免許税・不動産取得税。住宅ローンは完済することになる

調べる人が多いのは①。手続きが軽く見えるからです。ただ、詰まりやすいのも①のほう。

① 自宅を社宅にすると住宅ローン控除の要件に触れる

住宅ローン控除は「引き続き居住」が毎年の要件

住宅ローン控除には、毎年の居住要件があります。国税庁が挙げる共通の適用要件は、次のとおり。

1 住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること。
2 この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。

国税庁 No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

「引き続き居住の用に供していること」は毎年の要件。では、自宅を法人に貸し、法人から社宅として借りる形にしたとき、この要件を満たすのでしょうか？

⚠️ 国税庁のページに、このケースの明示はありません。自分が住み続けている点と、賃貸に供した点のどちらで見るかで結論が変わるため、実行する前に税務署か税理士に確認してください。控除が消えると、残り年数分がまるごと無くなります。

控除が消えたときに失う額を先に出す

控除の額は、年末残高から計算。残り10年あるなら、10年分を賭けることに。家賃を経費にして浮く額と、並べて比べてください。この比較は飛ばせません。

社宅にする前に住宅ローンの契約も見る

税とは別に、金融機関との約款も関係します。住宅ローンは、自分が住むことが前提の商品。賃貸に出す場合の扱いは、契約書の中。

黙って貸すと、一括返済を求められることも。ここは税理士の範囲外。借りている金融機関に、直接聞きましょう。

② 社宅の家賃を受け取る役員は確定申告が必要

法人から受け取る家賃は不動産所得

法人から受け取る家賃は、個人の不動産所得。ここまでは分かりやすい話。

同族会社の役員は、家賃が1円でも確定申告

見落としやすいのは、この先。国税庁は「給与所得者で確定申告が必要な人」を7つ挙げていて、その4番目がこれです。

同族会社の役員などで、その同族会社から貸付金の利子や資産の賃貸料などを受け取っている人

国税庁 No.1900「給与所得者で確定申告が必要な人」

金額の条件はありません。「20万円を超えたら」ではなく、1円でも受け取っていれば申告が必要という書き方です。

副業の20万円ルールを使っていた人は、ここで前提が変わります。自宅を自分の会社に貸したら、その年から確定申告が必要。

③ 自宅を社宅にするときの家賃の決め方

決める金額は2方向。会社が個人に払う家賃と、個人が会社に払う家賃です。

1. 会社 → 個人　相場からかけ離れていると差額の扱いを問われるので、近隣の賃料を調べて、家賃を決めた根拠を残しておきましょう。
2. 個人 → 会社　No.2600の賃貸料相当額以上を払っていれば、給与課税されません。小規模な住宅なら、固定資産税の課税標準額から計算します。

2つめの計算は自社所有の社宅と同じです。持ち家でも、法人の名義で借りていれば「他から借り受けた住宅」の扱いになります。区分の判定を先に済ませてください。

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住宅ローン控除が消えるかどうかは、自分の契約書と登記の状態で変わる。ここを間違えると、取り返しがきかない金額になる。着手する前に一度当てておいたほうがいい。

社宅の賃貸料相当額の計算方法（国税庁No.2600）

役員に貸す社宅の家賃は、国税庁No.2600の「賃貸料相当額」が基準です。この額以上を個人が会社に払っていれば、給与として課税されません。計算の式は、住宅の広さで変わります。

小規模な住宅に当たるかを床面積で判定する

最初に見るのは、建物の法定耐用年数と床面積。小規模な住宅の線は、次のとおりです。

建物の法定耐用年数	小規模な住宅になる床面積
30年以下	132㎡以下
30年超	99㎡以下

区分所有のマンションは、共用部分を按分して専用部分に加えてから判定します。

小規模な住宅の賃貸料相当額は3つの合計

小規模な住宅なら、賃貸料相当額は次の(1)〜(3)を足した額です。

	計算
(1)	その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2%
(2)	12円 × その建物の総床面積（㎡）÷ 3.3㎡
(3)	その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22%

使うのは家賃ではなく、固定資産税の課税標準額。実際の家賃に対する自己負担の割合は、50%よりも下がることがあります。

小規模でない住宅は「家賃の50%」との比較が入る

小規模な住宅でなければ、式が変わります。自社所有なら｛建物の課税標準額×12%（耐用年数30年超は10%）＋敷地の課税標準額×6%｝÷12。他から借り受けて貸す場合は、会社が家主に払う家賃の50%と、この算式の額とで多いほうです。

「役員社宅は家賃の50%」という説明をよく見かけます。ただ、50%は小規模な住宅でない場合の話。小規模なら、固定資産税の課税標準額で計算します。

床面積240㎡を超えると豪華社宅の判定が入る

床面積が240㎡を超える住宅は、取得価額・支払賃貸料・内外装などを総合して、豪華社宅かどうかを判定されます。240㎡以下でも、プールなどの設備や、役員個人の好みを著しく反映した設備があれば該当することも。該当すると、上の算式は使えません。

社宅の家賃が賃貸料相当額より安いと給与課税

賃貸料相当額に届かない分は、役員の給与として扱われます。国税庁が挙げるケースは3つ。

• 無償で貸すと、賃貸料相当額の全額が給与課税。
• 賃貸料相当額より低い家賃なら、差額が給与課税。
• 現金で払う住宅手当や、入居者が直接契約している家賃の負担は、社宅の貸与と認められず給与課税。

最後の1つは見落としがち。社宅にするなら、契約は会社の名義で結びましょう。

役員社宅が税務調査で否認された事例（国税不服審判所）

役員社宅の家賃は、税務調査で固定資産評価額から計算し直されることがあります。その一例が、国税不服審判所の平成21年10月28日の裁決（裁決事例集No.78）。宗教法人の事案で、マイクロ法人の話ではありません。それでも、調査の進み方は参考になります。

固定資産評価額から家賃を計算し直された

法人は、所有するマンションを代表者に月150,000円で貸していました。調査担当の職員は、固定資産評価額から家賃相当額を計算し、差額を代表者への給与として課税すると指摘。法人はこれを受けて、平成19年8月に家賃を月250,000円へ自主的に改定しています。

No.2600の算式は、調査の現場で実際に使われています。課税標準額を先に押さえておく意味は、ここにあります。

家具・カーテン・食器も給与課税の対象になった

争点になったのは、部屋に置いた家具・カーテン・食器など。審判所はこれらを代表者への貸与と判断し、給与課税を認めました。「カーテン・じゅうたん・照明器具は建物の一部だから家賃に含まれる」という主張も、採用されていません。処分は一部取り消されましたが、課税されること自体は覆っていません。

家具の扱いは、役員社宅の家具は家賃と別枠で詳しく書きました。

「個人の住まい」と認定された8つの根拠

審判所がこの部屋を代表者の住まいと見た根拠は、次の8つです。

1. 間取り（寝室・台所・リビング・風呂・洗面所）が全体として居住用。
2. 固定資産税が「居宅」として課税されていた。
3. 法人のパンフレットやホームページに、施設として載っていない。
4. 法人の行事が、そこで行われていない。
5. 住んでいるのは代表者ひとりで、鍵は2名しか持っていない。
6. 電気・ガス・水道の契約が代表者個人の名義で、料金も個人が払っていた。
7. 食事会の案内状の差出人が個人名で、表題は「新宅お披露目のご案内」。
8. 食器の購入先に「商品は代表者の自宅で使用するが、支払は法人が行う」とメールを送っていた。

効いているのは、8つめのメール1通。社宅は会社の資産の使い方なので、名義と書類の書き方まで見られます。

自宅を社宅にする手順（控除とローンの確認が先）

1と2で答えが出ないうちは、3から先に進まないでください。逆にすると、契約の巻き直しに。

自宅を法人に貸す社宅のよくある質問

持ち家を社宅にすると、いくら得しますか

住宅ローン控除との比べ方次第です。会社が払う家賃は損金になり、個人は賃貸料相当額との差額で見ますが、住宅ローン控除を失う場合は、その額と比べないと損得が出ません。残り年数と年末残高を、先に出してください。

住宅ローンを完済していれば問題ないですか

問題はかなり減ります。控除も約款も関係なし。残るのは、不動産所得の申告と賃貸料相当額の計算です。

家族名義の家でもできますか

所有者と会社の間で、賃貸借契約を結ぶ形。同族会社の役員が受け取る場合の申告義務は、受け取る人ごとに見ます。

会社に売却したほうが早いですか

早いとは限りません。個人に譲渡所得が出るため。居住用財産の特別控除が使えるかどうかで結論が変わるので、金額を出してから比べてください。

賃貸料相当額はどう計算しますか

No.2600の算式で計算。小規模な住宅なら、固定資産税の課税標準額が基準。家賃の50%を使うのは、小規模でない場合だけです。

小規模な住宅かどうかは、何で決まりますか？

建物の法定耐用年数と床面積です。耐用年数30年以下なら132㎡以下、30年超なら99㎡以下が小規模な住宅になります。区分所有は、共用部分を按分して専用部分に加えてから判定します。

社宅の代わりに、住宅手当を現金で払ってもいいですか？

社宅の扱いにはなりません。国税庁No.2600は、現金で支給する住宅手当や、入居者が直接契約している家賃の負担を、社宅の貸与と認めず給与課税としています。

自宅を法人に貸す社宅のまとめ

• 自宅を社宅にすると、住宅ローン控除の「引き続き居住」の要件に触れるおそれがある。実行前に税務署か税理士へ確認。
• 住宅ローンの約款も確認。黙って貸すと一括返済を求められることがある。
• 法人から家賃を受け取る同族会社の役員は、1円でも確定申告が必要。
• 個人が会社に払う家賃は、No.2600の賃貸料相当額以上に。小規模な住宅なら固定資産税の課税標準額で計算。
• 税務調査では、固定資産評価額から家賃を計算し直されることがある。

失う控除の額と、浮く税金。この2つを並べるところから、税理士に見てもらいましょう。

次に読むもの

• マイクロ法人の社宅は家賃の50%で計算すると損します
• 役員社宅の家具は家賃と別枠。会社が買うと給与課税されます
• 副業の確定申告、20万円を売上で数えていませんか？
• 税理士はどこで探す？2社と直接契約、初年度の費用で比べた

持ち家の社宅化は、税だけで判断できません。金融機関との契約と、失う控除の額を並べてから決める話です。数字を出す段階で見てもらう相手を決めておくと早く済みます。

PR：上のリンクはアフィリエイト広告です。運営者は法人を経営していて、確定申告は8年すべて自分でやってきました。物件は賃貸なので、持ち家の社宅化は実行していません。この記事は国税庁とe-Gov法令検索の原文にもとづいて書いています。