※ 広告を含みます。執筆・監修：ちゃんみ（採用人事に携わって10年。面接した人数は約500人／確定申告8年）。この記事の数字と制度は、公式資料を原文で確認した日付つきで書いています。
- マイクロ法人を作ったので、賃貸の自宅を役員社宅にしたい
- 「役員社宅は家賃の50%を自己負担」と読んだが、根拠が分からない
- 税務調査で社宅を否認されないか気になっている
僕は自分の法人で役員社宅の規程を作っています。物件は賃貸で、確定申告は8年、自分でやってきました。
マイクロ法人を作って、自宅を社宅にする方法。調べると、どこにも「家賃の50%」という数字が出てきます。半分は会社の経費にできる、という説明。本当にそうでしょうか？
家賃の50%で計算するのは、社宅が「小規模な住宅」に当たらない場合だけです。国税庁のページを原文で読んで確かめました。ふつうのマンションやアパートは、たいてい小規模に入ります。計算式も別物。
この記事でわかること
- 小規模な社宅（目安はマンション99㎡・木造132㎡以下）の家賃は、家賃の50%ではなく固定資産税の課税標準額で計算します。
- 60㎡・家賃15万円の仮の例では、役員が払う下限は月27,818円（家賃の18.5%）。
- 50%が出てくるのは小規模でない社宅だけで、それも「算式との多いほう」。
- 賃貸を社宅にする前に要る、貸主の承諾と法人名義への切り替え。
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役員社宅の賃貸料相当額とは（役員が払う家賃の下限）
賃貸料相当額は、社宅の家賃を役員からいくら受け取ればいいかの基準額。No.2600は、この言葉の説明から始まります。
役員に対して社宅を貸与する場合は、役員から1か月当たり一定額の家賃（以下「賃貸料相当額」といいます。）を受け取っていれば、給与として課税されません。
国税庁 No.2600 役員に社宅などを貸したとき（令和7年4月1日現在法令等）
役員社宅で給与課税される3つのケース
賃貸料相当額は、役員が払う金額の下限です。これ以上なら、給与課税なし。下回れば、差額に課税。課税されるケースは次の3つ。
- 無償で貸した → 賃貸料相当額の全額が給与課税
- 賃貸料相当額より低い家賃を受け取っている → 差額が給与課税
- 現金の住宅手当、または入居者が直接契約している家賃の負担 → 社宅の貸与と認められず、全額が給与課税
社宅が「小規模な住宅」かどうかの判定（99㎡・132㎡）
計算式は、住宅の広さで変わります。あなたの社宅はどちらか？ 判定の基準は下の表のとおり。
| 建物の法定耐用年数 | 小規模な住宅といえる床面積 |
|---|---|
| 30年以下 | 132㎡以下 |
| 30年を超える | 99㎡以下 |
区分所有のマンションは、共用部分の床面積を按分して、専用部分の床面積に加えたところで判定します。専有面積だけで見るのは誤り。
木造の法定耐用年数は22年で、30年以下の区分。鉄筋コンクリートは47年なので、30年超です。マンションは99㎡、木造アパートや戸建ては132㎡が目安。
小規模な社宅の家賃の計算式（50%は出てこない）
小規模に当たる社宅の賃貸料相当額は、次の3つの合計。
- その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2%
- 12円 × その建物の総床面積（㎡）÷ 3.3㎡
- その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22%
式の中に家賃はなし。使うのは固定資産税の課税標準額。小規模な住宅では、「家賃の何割」という言い方自体が成り立ちません。
60㎡・家賃15万円の社宅で計算してみる
数字を入れてみましょう。下の課税標準額は説明のための仮の数字で、実際の物件のものではない点に注意。
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| (1) 建物 | 500万円 × 0.2% | 10,000円 |
| (2) 床面積 | 12円 × 60㎡ ÷ 3.3㎡ | 218円 |
| (3) 敷地 | 800万円 × 0.22% | 17,600円 |
| 賃貸料相当額 | (1)＋(2)＋(3) | 27,818円／月 |
答えは、家賃の18.5%。「50%だから75,000円」で計算していたら、役員が月47,182円、年間で566,182円多く払っていることになります。
小規模でない社宅の家賃（ここで50%が出てくる）
床面積が132㎡（または99㎡）を超えると、別の式。分かれ目は、自社所有か、借りた物件を又貸ししているか。
| 区分 | 賃貸料相当額 |
|---|---|
| 自社所有の社宅 | ｛建物の課税標準額×12％（耐用年数30年超は10％）＋ 敷地の課税標準額×6％｝÷ 12 |
| 他から借り受けて貸与 | 会社が家主に払う家賃の50%と、上の自社所有の算式で出した額の、いずれか多いほう |
借り上げ社宅は「家賃の50%」と算式の多いほう
50%が出てくるのは、ここが初めて。しかも、答えが50%になるわけではありません。「50%と算式の、多いほう」です。広く出回っている説明は、この条件を落としています。
豪華社宅に当たると、算式は使えない
豪華社宅に当たるかどうかは、床面積240㎡超のものについて、取得価額・支払賃貸料・内外装の状況などを総合勘案して判定されます。240㎡以下でも、プール等の設備や役員個人のし好を著しく反映した設備があれば該当しうると、No.2600に明記あり。
該当すると、上の算式は使えません。賃貸料相当額は通常支払うべき使用料に相当する額、つまり実勢の家賃です。
賃貸を社宅にする前に要る貸主の承諾（民法612条）
僕の物件は賃貸です。賃貸を社宅にするとき、計算より先に片づけるのは契約の名義。
No.2600には、こう書いてあります。入居者が直接契約している場合の家賃負担は、社宅の貸与と認められない。個人名義のまま会社が家賃を出しても、社宅にはならないということ。全額が給与課税です。
では、名義を法人に変えればいいのか？ 勝手には変えられません。民法612条があるためです。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）e-Gov法令検索・2026年6月24日施行
承諾なしにやると、貸主は契約を解除できます。個人契約のまま会社に家賃を払わせると、税務では給与課税、民事では解除のリスク。税務と民事で、二重の痛手。
法人名義への切り替えは貸主と管理会社の承諾が要る
この記事に僕の社宅の数字を書かない理由
なぜ僕の物件で計算しないのか？ 賃貸の社宅で賃貸料相当額を出すには、その物件の固定資産評価証明書が要ります。建物と敷地の課税標準額が載っている書類。
評価証明書に載っているのは、大家さんの資産の情報です。床面積と評価額を並べて書けば、物件はかなり絞り込めます。自分の節税の話のために、貸してくれている人の資産をさらすことになる。だから、この記事には僕の物件の面積も評価額も書きません。
上の計算例が仮の数字なのは、そのため。式は同じなので、自分の証明書の数字に入れ替えれば答えが出ます。
社宅の計算に使う課税標準額の取り寄せ方
計算に要るのは、建物と敷地それぞれの課税標準額。固定資産税評価額と同じだと思っていませんか？ この2つは別物です。取り違えると、全部ずれます。
- 自社所有・自分名義の物件 毎年届く固定資産税の納税通知書に記載。
- 賃貸物件 所有者は大家。借主が取るときは、物件所在地の市区町村（東京23区は都税事務所）の窓口で、固定資産評価証明書を請求する手続きになります。
- 賃貸で借主が請求する場合は、賃貸借契約書など「借りている」ことを示す書類の提示を求められるのが一般的。
役員社宅が否認された裁決事例（国税不服審判所）
役員社宅の扱いが争われた事例として、国税不服審判所の公表裁決（平21.10.28、裁決事例集No.78 237頁）があります。宗教法人の事案です。マイクロ法人の話とは別。それでも、税務署がどこを見るかははっきり分かります。
法人所有のマンションを代表者に貸与していた事案で、マンション本体の家賃について法人は争っておらず、争点は中に置いた家具・カーテン・食器でした。法人は「宗教活動用で、代表者に貸したものではない」と主張しています。
審判所の判断は代表者の住まい。根拠に挙げられたのは次の8つです。
- 間取り（寝室・台所・リビング・風呂・洗面所）が全体として居住用。
- 固定資産税は「居宅」として課税。
- 法人のパンフレットやホームページに、施設としての掲載なし。
- 法人の行事は、そこで行われていない。
- 居住者は代表者ひとり。鍵を持っているのは2名だけ。
- 電気・ガス・水道の契約は代表者個人の名義で、料金も個人が支払っていた。
- 食事会の案内状は、差出人が個人名で、表題が「新宅お披露目のご案内」。
- 食器の購入先へ「商品は代表者の自宅で使用するが、支払は法人が行う」とメールを送っていた。
効いたのは8つめ。メール1通が証拠になりました。結末は一部取消しで、金額は減っています。ただ、課税されること自体は覆っていません。
税務調査では、固定資産評価額から社宅の家賃を計算される
この裁決で、もう1つ読んでおきたい記述がこちら。
本件マンションの固定資産評価額に基づき家賃相当額の計算を行うと月額○○○○円となり、現行賃貸料月額150,000円との差額を代表者に対する給与として課税する旨の指摘を受け、これを理解して自主的に賃貸料を改定した
国税不服審判所（平21.10.28、裁決事例集No.78 237頁）
月15万円だった家賃は、指摘を受けて月25万円に改定されています。No.2600の算式は、調査の現場でそのまま使われている。だから課税標準額を先に押さえておく意味があります。
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社宅の家具・光熱費・駐車場の扱い
家具や光熱費も、会社のお金で払っていいのか？ 検索候補によく出てくる3つ。分かっていることだけ、順に書きます。
社宅の家具・備品
上の裁決が、まさにこのケース。会社が買った家具を役員に無償で使わせると、経済的利益として給与課税されます。金額の出し方について、審判所の考え方は次のとおりです。
第三者に貸した実績がないため、物品賃貸業者と同じように取得価額と法定耐用年数を基礎に算定するのが合理的、という判断。法人は「カーテン・じゅうたん・照明器具は建物の一部だから家賃に含まれる」と主張しました。結果は不採用です。
社宅の光熱費
No.2600には、光熱費の記述がありません。書かれているのは賃貸料相当額だけ。所得税基本通達9-9が定める「完全に非課税の家屋」も、船舶乗組員の船室、常時交替制の早朝深夜勤務者、看護師・守衛、住み込みの使用人といった限られた職種のものです。役員社宅は対象外。
裁決では、電気・ガス・水道の契約が個人名義で、個人が払っていたことが、「専ら代表者の居住の用に供されていた」根拠の1つに使われました。では、会社が負担すれば社宅の証拠になるのか？ そう単純な話ではありません。
社宅の駐車場代
駐車場代は、No.2600に定めがありません。ここは確認できていないため、書けることは無し。業務用と居住用の切り分けが要る論点。
社宅の按分と規程づくりの相談先
小規模かどうかの判定と課税標準額の取り寄せまでは自分でやれる。迷うのは、その先の按分と、社宅規程をどう書くか。マイクロ法人だけを扱う事務所なら、見積もりの段階で相場が出る。
マイクロ法人で社宅を始める6つの手順
共用部分を按分して、専用部分に加えた床面積で見ます。
自社所有なら納税通知書、賃貸なら固定資産評価証明書。
小規模なら(1)＋(2)＋(3)の合計。50%は使いません。
個人名義のままだと、社宅と認められません。
誰にどの条件で貸すか、家賃をいくら徴収するかを書きます。
徴収した記録が残る形にしましょう。
順番を逆にすると、あとから契約を巻き直すことに。契約名義が先。
社宅規程に書く4つの項目
社宅規程は、国税庁が雛形を配っているものではありません。自分で書く必要があります。
- 対象者の範囲（誰に貸すか）
- 物件の条件
- 徴収する家賃の決め方（賃貸料相当額の計算方法）
- 退去時の扱い
計算方法まで規程に書いておけば、家賃の根拠が残ります。調査で固定資産評価額から家賃を計算されても、同じ式で説明できる形です。
マイクロ法人の社宅のよくある質問
- 家賃の何割まで経費にできますか
-
小規模な住宅なら、「何割」という考え方はしません。固定資産税の課税標準額から賃貸料相当額を計算し、それ以上を役員から徴収します。結果が家賃の何割になるかは、物件しだい。
- 持ち家を社宅にできますか
-
持ち家なら、自分が所有している家を法人に貸し、法人から自分へ社宅として貸す形。売買か賃貸かで扱いが変わり、住宅ローン控除にも影響します。物件と契約で答えが変わるので、税理士に見てもらう範囲です。
- 合同会社でもできますか
-
できます。No.2600は「役員」に貸与する場合の扱いを定めていて、会社の種類で分けていません。株式会社でも合同会社でも同じ考え方。
- 社宅規程の雛形はどこにありますか
-
国税庁は雛形を配っていません。書くのは、対象者の範囲、物件の条件、徴収する家賃の決め方、退去時の扱い。賃貸料相当額の計算方法も書いておくと、根拠が残ります。
- 賃貸料相当額は毎年計算し直しますか
-
課税標準額が変わった年は、計算し直します。算式が「その年度の固定資産税の課税標準額」を使うため。
マイクロ法人の社宅家賃のまとめ
- 小規模な社宅（マンション99㎡・木造132㎡以下が目安）は、固定資産税の課税標準額で賃貸料相当額を計算する
- 家賃の50%が出てくるのは、小規模でない借り上げ社宅で、しかも算式との多いほう
- 個人名義の契約のまま会社が家賃を出すと、社宅と認められず全額が給与課税
- 賃貸を法人名義にするには、貸主と管理会社の承諾が要る（民法612条）
- 家具・光熱費の支払いと名義は、社宅が誰の住まいかの証拠として見られる
按分や規程の書き方で迷ったら、法人の申告を見てもらう税理士に相談しましょう。
次に読むもの
社宅まで踏み込む段階なら、法人の申告そのものを見てもらう相手を決めておくほうが早いです。賃貸料相当額の計算を規程に落とすところまでが、ひとつの仕事になります。
PR：上のリンクはアフィリエイト広告です。運営者は法人を経営していて、確定申告は8年すべて自分でやってきました。いま自分の法人で役員社宅の規程を作っているところで、物件は賃貸です。この記事は国税庁・国税不服審判所・e-Gov法令検索の原文にもとづいて書いています。
